规避风险,理性维权

2006-11-24
  规避风险,理性维权
  
  --田冲
  
  商品房作为一类特殊的商品,消费者在购买时更应谨慎,其投资之大,情况之复杂更非一般商品可比!有甚者倾其一生供养房子,只为有一席落脚之地。商品房的种类很多,分为住宅类商品房和非住宅类商品房。住宅类又分为好多种,在此我们仅就与大家联系最密切,也最容易产生问题的新住宅类商品房的买卖中存在的情况做一简要剖析,以期能为消费者的理性消费和维权提供一些帮助。
  
  笔者拟从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析:
  
  一、签约前
  
  1、开发商层面上
  
  (1)在广告宣传上的做法:广告是一种要约邀请,但是明示的、具体确定的部分应当视为要约!
  
  a.违法宣传:开发商在没有取得商品房销(预)售许可证的情况下,不得发布房地产广告信息,但是开发商违规操作,在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传。
  
  b.虚假承诺:一种是为了吸引消费者前来购房,而作的根本不可能兑现的承诺,其实是一种欺诈;另外一种是对未来未完工的设施的承诺,但是仍然是看不到的。
  
  (2)看房
  
  a.现房:实地去看,可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子,要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
  
  b.期房:不让看户型图、规划图、五证情况不说明,故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等,以至于欺诈。
  
  2、购房者方面的应对措施。
  
  a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致?可以实地去考察,现房一定要看到房子,看配套设施等,要看到实实在在的东西,还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
  
  期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解,最重要的要了解土地及在建工程的情况:土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
  
  b.了解房价:了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格!
  
  c.一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。五证齐全就能说明项目的合法性,只有这样才能切实受到法律的保护,购买起来也就放心多了。
  
  d.看不到五证的情况:一是根本就没有这五证;二是拿到预售许可证时,其他的四证会被房管局暂扣,但开发商手中有这四个证件的复印件,这时就有可能会出问题,开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证,其他的证件是应该有的,这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。
  
  二、签约及履行过程出现的问题。
  
  1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订,双方会在签订正式合同之前,先签一个定金协议,以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是,与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证,该协议就是有效的,反之就是无效的。
  
  2、签约。
  
  a.签订合同应注意的问题。
  
  (a)网签程序::预售商品房买卖需要进行网签,目的是为了有力的监控,最大化的保障购房者的利益,防止一房二卖,无证销售等情况的发生。
  
  具体的操作步骤及方法:
  
  合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印,买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认,如存在异议仍可进行网上修改,经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记,一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号,合同须再次打印,合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
  
  需要注意的是:
  
  由于合同需要二次打印,因此网上提交前合同文本不能装订,否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
  
  由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印,因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
  
  有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同,该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号,因此必须进行备案登记号的再次打印。
  
  网签的实践操作中存在很多的问题,都是开发商在规避法律,推卸责任,欺诈购房者!最常发生的情况就是合同网上草签之后,由开发商来签字,可是购房者等了好多天就是拿不到合同,开发商说自己没有签字,合同还没有生效,一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证,不能进行网上备案,但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况,购房者应当调查开发商是否有预售许可证,如果没有,立即起诉主张合同无效。
  
  (b)合同的内容明确(面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大。修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等)
  
  ①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
  
  合同未作约定的,按以下原则处理:
  
  面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
  
  面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
  
  产权登记面积--合同约定面积
  
  面积误差比=─×100%
  
  合同约定面积
  
  ②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
  
  经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。
  
  买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
  
  因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
  
  ③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为:居住用地70年、工业用地50年、综合用地50年等很多开发商为了谋利,不惜违规操作,把工业用地或者是综合用地用来建住宅,这样导致的结果是:房产证不能办理或者长时间的拖延。
  
  ④明确其他变更的处理。
  
  ⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
  
  关于阳台的产权:有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者,但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台,那么其所有权归整栋楼宇的业主,不能办理独立的产权,那么开发商也就无权处分,
  
  车库的'产权:要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商,还是属于全体小业主共有,主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊,则在小业主购买商品房时,其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积(指分摊面积)。在该情况下,既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中,该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之,如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积,则该地下车库的产权通常应归属于开发商
  
  车库作为小区共摊面积予以分摊,那么其产权属于全体业主,不能办理独立的产权,开发商当然不能随意处分,也就是说不能赠送给购房者;不纳入小区建筑面积的公摊,产权属于开发商,当然可以出售,赠送也就不是问题。
  
  新生效的《物权法》对其作出了明确的界定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
  
  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
  
  占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
  
  ⑥保修。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:在正常使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:
  
  地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
  
  房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
  
  这中间就会出现问题:屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算,可是如果房屋竣工后1年房子才交付,那么保修期限就只剩下1年了!所以购房者一定要注意,和开发商约定包修的起止日期。比如,从交房之日起两年为保修期。以免日后产生纠纷!
  
  ⑦大修基金缴纳的约定、天然气相关费用的缴纳、还有其他费用的缴纳。(本款在合同的履行当中有详细说明)
  
  ⑧关于其他公共配套设施的约定:开发商的承诺的公共设施和配套设施一定要明确。
  
  ⑨办理房产证的期限的约定及违约责任。
  
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
  
  商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
  
  合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  
  商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
  
  一般情况下,开发商会和购房者在合同中约定办理房产证的期限是一年。也有的情况规定为:“开发商在交房365天内将办理房屋产权所需资料交房产管理部门”,这就又为购房者设计了陷阱:开发商到约定时只是办理了交齐了办理大证的资料,他会说当时约定办理房屋产权的资料就是指这,小证还是没有办理下来!所以一定要在合同中写清楚,这个期限是办理小产权证(就是我们平时所说的房产证)的期限。所以一定要把以上的情况弄清楚,写清楚,以免日后发生纠纷。
  
  b.付款方式的分类:
  
  (a)分期付款
  
  (b)一次性付款
  
  (c)抵押贷款。就是我们俗称的按揭贷款:购房者与银行签订的由开发商在房产证未办理之前承担阶段性担保责任,在房产证办理后由购房者以房产为抵押物担保贷款的抵押贷款协议。
  
  需要注意的问题:月供的选择跟经济实力挂钩,手头拮据的可以拉长贷款年限,减少月供从而减小购房压力等等。(但这样会使总的贷款利息增加)
  
  c.交房验收:商品房经验收合格/经综合验收合格。(本条内容会在履行中详细分析)
  
  d.其他违约及处理:有约定的从约定没有约定的依法定。
  
  3、履行
  
  (1)交房/收房
  
  a.交房的通知方式。
  
  (a)书面通知。这是法定的通知方式,如果开发商没有进行书面通知,购房者有权拒绝收房。(收房的法律效果就是确定由谁来承担房屋灭失的风险及房屋产生的各项费用的负担问题)
  
  (b)公告。实践中开发商采用公告的方式通知收房,这样做会方便很多,但是不能免除其书面通知的义务。
  
  b.收房:主要是收房的条件。
  
  (a)收钥匙是否意味着收房?收房一定要签订收房交接文件,在房子不符合交房条件下应当在交接文件上注明:具体哪一方面不符合约定、房屋存在的质量上的问题、与约定不符的不影响收房的其它情况等
  
  (b)住宅使用说明书、住宅质量保证书:“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”即我们俗称的交房的“两书”是开发商交付房屋时的法定要求,也是保护买受人权利的合法保障。作为买受人,您有权要求开发商交付两书。否则,您的合法权益可能会无法得到保障
  
  (c)工程竣工验收备案表:合同中有约定的从约定,无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。即如果合同中没有约定把竣工验收备案表作为交付房屋的条件,那么开发商就没有提供竣工验收备案表的义务。
  
  (d)面积实测报告:有约定的从约定,无约定的法律并没有强制作为交付的必备要件。
  
  (e)收房的条件,以合同约定为准。主要是(合同中一般都约定:商品房经验收合格)交房时应当出具勘查、设计、建设、施工、监理五方的联合验收证明和消防、环保等单项验收证明。只要开发商提供了以上证明文件购房者就应该收房,否则要承担迟延收房的违约责任。(最后要检验房子的户型、朝向、面积是否变更?门窗是否与约定的相符?厨房、卫生间是否有防水层,注水试验便知!检查线路开关等是否装好,水电是否接通?有限、宽带、可视对讲、天然气是否到位?电梯是否运行正常,供热系统是否到位?是集中供暖还是市政工程?其他配套设施及公共设施是否到位?但是这些设施的完善与否不能作为拒绝收房的依据,只能另行追究开发商的违约责任)
  
  c.关于阳台面积:目前有两种算法:
  
  观点一、开发商采取的是按全封闭式阳台外围水平投影面积计算,其依据是《房产测量规范》第3-2-1条第F项之规定;
  
  观点二、购房者采取的是按全封闭式阳台外围水平投影面积的一半计算,其依据是《建筑工程建筑面积计算规范》第3-0-18条之规定。《房产测量规范》是由国家质量技术监督局颁布;主要规范的是开发商在销售房屋时面积的测算;《建筑工程建筑面积计算规范》是由国家建设部颁布,其规范的是建筑商与开发商在结算工程价款时的面积的测算。两者对阳台的面积计算这一事项上,存在不同的规定。根据《立法法》第八十六条第三项之规定,部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时,由国务院裁决。因此,在国务院裁决之前,两者都是有效力的。实践中,房屋办理产权证之前,应当先由房屋测量部门出具面积实测报告,而房屋测量部门如果依据的正是《房产测量规范》,即全封闭式阳台面积按外围水平投影面积计算,就是合法的(实践中房产测量部门都是以《房产测量规范》为依据的)。所以,开发商的算法还是于法有据的,购房者对于全封闭式阳台面积计算,还是应当按全面积交纳房款。
  
  (2)维修。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修负责人;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果经维修不能恢复房屋的使用的话,就要考虑房屋的主体质量是否合格?可以和开发商共同委托房屋鉴定部门重新鉴定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定:因为房屋主体质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。
  
  (3)相关税费的缴纳。(以西安市为例)
  
  a.天然气初装费的缴纳,如果是2005年10月1日以前的建设项目,目前西安市居民共交三项天然气费用共2278元,其中包括760元建设资金、218元IC卡费用和1300元用户工程安装工料费;
  
  如果是2005年10月1日以后新建、改建、扩建项目,开发商只要能提供给国家缴纳的城市配套费,居民安装天然气时只交2笔费用1518元,即1300元用户工程安装工料费和218元IC卡费用。(2005年10月1号是指建设行政管理部门颁发建设工程施工许可证的日期)
  
  b.大修基金的缴纳。
  
  目前西安大修基金的缴纳程序:
  
  (a)开发建设单位办理房屋产权初始登记前提交物业区、楼幢、业主等档案资料,并输入房管局楼盘信息表;
  
  (b)分别打印出各户购房者应缴存房屋专项维修资金的催缴通知单;
  
  (c)开发建设单位将催缴通知单发放给每户购房者;
  
  (d)购房者按照通知单上的内容要求,到指定银行将维修资金存入专户;
  
  (e)房地产交易中心、房屋产权产籍管理中心在办理房屋产权证书、房产交易手续时,须查验房屋专项维修资金缴存票据。
  
  对于专项维修基金,开发商没有法定的代缴义务,如果合同中约定由开发商代缴,就要按约定由开发商代缴,否则要承担违约责任;如果没有约定,购房者可以自己按照缴纳程序到指定的银行去缴纳,也可以和开发商临时达成协议由开发商代缴。
  
  现实操作中,开发商为了取得不用支付利息的短期融资,帮购房者代缴大修基金;而购房者也因为交存程序的复杂性,让开发商来代缴,省去许多的不便,皆大欢喜!需要注意的是:要切实监督开发商把大修基金交到指定的银行账户。
  
  c.有线、可视对讲、宽带的费用。如果开发商没有提供免费安装的(这一般会在广告中有过说明,或者在合同中有体现),这部分费用的缴纳依供应商的合同约定,一般都是由购房者在入住之前自己缴纳。
  
  (4)其他附随义务。开发商应该本着诚信的原则,积极履行协助的义务。
  
  4、办理房产证:缴纳相关税费、产权人及共有权人、婚内财产的涉及。
  
  (1)税费的缴纳。税款为:需要交纳房屋价款总额1.5%的契税,万分之五的合同印花税以及5元的房产证印花税。费用为:每件80元的产权登记费,每平米3元的交易手续费,总价款100万以下的住房收取0.5%的房产评估费。
  
  (2)房屋的产权可以共有。共有又可以分为共同共有和按分共有,不同的共有形式在行使权利,承担义务时是不同的。
  
  (3)夫妻双方可以约定其婚前及婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻一方的财产,即房产是在婚前由一方出资或者婚姻关系存续期间由双方共同出资购买的,可以通过约定,成为一方的个人财产。
  
  5、高院司法解释规定的开发商的欺诈行为的处罚机制及后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  
  商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  
  商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  
  出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  
  故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  
  故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  
  故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  
  关于这一惩罚性的规定,在适用时应当注意:法院的审判实践中裁判出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任的情况少之又少,买受人在主张诉讼赔偿时应该谨慎适用这一规定,以避免诉讼成本的增加。
  
  5、追究开发商违约责任。
  
  a违约金的计算:有约定的从约定,无约定的依法定。《高院解释》规定:逾期付款的,按照未付放款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(万分之二点一)逾期交付房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。迟延办理房产证的,未约定违约金或者损失难以确定的,可以参照以上标准。其他违约,未约定违约金的以实际损失计。
  
  b违约金的抵消:开发商一般会拖了再拖,承认违约但是不愿承担违约责任或者以各种方式推委、搪塞,实在不行会主张用违约金来抵消物业费。这里就要注意了,小心有陷阱:开发商与购房者之间的商品房买卖合同关系与业主、物业管理公司之间的物业服务合同关系是不同的法律关系,所以基于两者所产生的债权债务是不能直接抵消的。必须经过债务的承担这一途径才能达到。所谓债务承担,是指债权人或者债务人与第三人之间达成转让债务的协议,由第三人取代原债务人承担全部债务,而建立新的债权债务关系。而在债务的承担中第三人(物业管理公司)的意思表示才是债务承担成立的绝对必要要件。所以开发商与购房者双方在没有物业公司参与并同意的情况下是不能达成债务承担协议的。
  
  c诉讼时效:一般的债权的诉讼时效是两年,但是要注意的是诉讼时效的起算点。如果双方约定的违约金计算方式是按日计算,实际上违约金的数额是处在不断地变化之中的,那么起诉当日往前推两年就是诉讼时效的起算点。这期间产生的违约金都在诉讼时效范围内,再往前的违约金就过了诉讼时效;如果违约金的计算方式是按一定款项的一定比例来计算的,那么这个违约金的数额实际上是不变的,诉讼时效从违约发生之日起计算。所以,建议购房者在与开发商协商不成的情况下,及时诉讼,以免丧失胜诉权。
  
  6、关于合同无效的处理:主要是五证不全导致签订的合同无效。
  
  一种情况是预售的商品房开发商没有预售许可证或者预售许可证正在办理之中,(www.fwsir.com)在这种情况下签订的合同是无效的。但是在起诉之前,开发商办理了预售许可证的,应当认定合同有效。
  
  另一种情况是现房销售没有销售许可证,此种情况下,买卖双方签订的合同当然是无效的。根据合同法鼓励交易的原则来看,该商品房在买受人起诉之前满足了商品房销售的条件并取得了销售许可证的,应当认定合同合法有效。
  
  所以对于购房者来说,要主张合同无效就要赶在商品房销(预)售许可证办理下来之前起诉。
  
  三、解决方案。
  
  买房是一个复杂的过程,其中的陷阱百出、漏洞百出,一不小心就会出错。发现了陷阱,才能够避开;发现了漏洞才能够去补救。本文中介绍了一些在购房当中出现的问题,以供广大购房者参考,要积极拿起法律武器,扞卫自己的权益。
  
  房地产作为国民经济支柱产业的地位还在加强,其投资之大、影响之广,所以法律加大调整力度的必要性也在加强。但是,法律的滞后性、有限性决定了市场的不规范性。一方面,我们期待国家的干预,另一方面也应该从自身做起。很多时候是因为购房者法律知识的缺失,维权意识的淡漠,更加之开发商的诚信缺陷,使购房成为难题!建议大家在买房之前尽量通过各种渠道多了解相关房产知识、法律知识,找熟悉房产的朋友帮忙或者找律师陪购,这样会把风险减少到最低,从而达到规避风险、理性消费的目的!


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