投融资计划书

2021-02-03

  投融资计划书

  一、项目名称:XX大厦(以下称甲公司)

  二、项目分析:

  1、项目的基本情况:项目位于广州市XX路XX号,地处广州天河黄金商业中心区,建筑面积约为80000㎡,框架结构,框架已基本完工。由于开发商各种原因导致没有进行外墙装修和配套设施的安装,形成了“烂尾楼”。

  2、项目的来历:此栋楼的原业主为“广州市XX集团”(乙公司),是经过广东省委、省政府介绍的项目。

  3、资金投入:乙公司按目前的市值估价,大约资金已投入3-4亿;假如乙公司转让给甲公司继续开发,转让费用大约要13亿,如果继续进行外墙装修和设备的安装、宣传等,估计还要5个亿。

  4、市场定位:目前,甲公司打算收购此栋物业作为打造广州市第一栋“金融超市大厦”,将华尔街的成功模式结合中国的实际,寻求将银行业务、证券业务、保险业务、担保业务、典当业务、风险投资业务、拍卖业务等不同金融性服务业在一栋大厦的“一站式”解决,同时吸引外国的金融机构进驻,作为广州市的对外的金融窗口。此项目现阶段已经得到了广东省委、省政府的大力支持,希望进一步得到政府的相关立项批文。

  三、管理团队

  甲公司,有一个经验丰富的管理团队,吸引了风险投资界大量风险投资专家的加盟,甲公司已经开展十几个部门,设有风险投资部、不动动产投资业务部、保险业务部、基金部等(含国际基金投资介绍)、(因暂不了解公司人员状况,无法罗列)。

  四、资金状况

  目前收购此栋大楼,乙公司已经开价人民币12.7亿,同时还有两个公司也正在和乙公司正在商谈过程,有意思购买;而甲公司目前的自有资金大约为人民币7亿左右,还无法用自有资金进行收购,还必须和向外融资10个亿以上。

  五、融资方案的设计

  针对以上情况,甲公司将采取以下几种方式进行融资。

  (一)融资方式:

  1、甲公司与乙公司进一行商谈,摸清楚乙公司的各种情况,然后甲公司制作详细的商业计划书,吸引和乙公司合作开发,甲公司作为投资方,进行合作开发,盘活此栋楼“烂尾楼”。但必须按照甲公司的原市场定位进行开发、管理,股份可以各占50%,共同销售、经营此物业。

  2、如果乙公司不想再合作开发,我们可以想法了解到目前想要开发此栋楼的两个竞争对手的情况,制作可行性报告和合作意向书,与竞争对手进行谈判,在谈判的过程中要注意方法和策略,进行共同合作开发,争取压低原业的楼价,做到三方共赢的局面,但市场定位不变,股份可以各占1/3,共同开发,共同经营、管理。

  3、在前面的基础上,甲公司还必须制订详细的商业计划书,争取获得政府的支持,获得立项,然后在外面寻找合作伙伴,例如开发商、风投公司,进行项目商谈。

  4、在装修阶段,可以把装修工程往外承包,让工程队带资进行装修;还可以委托给专业的销售公司销售,派出销售经理去接触各个金融公司,例如:银行、保险、证券、基金、投资、担保、拍卖行、典当行等相关行业领头企业,做好宣传和销售工作,吸引他们趁早购买物业,回笼资金。

  (二)融资期限和成本

  融资期限为中长期的融资,大约5-8年,融资金额大约为人民币10亿,融资的成本大约融资的5-8%。

  (三)利润分析

  经过市场调研和比较,此地段的甲级写字楼的售价大约在每平方25000元—35000元间,如果出售全部面积的80%,大约可以收回25个亿以上。利润可以达到8个亿,时间大约在2-3年。还有20%的物业可以用于出租,目前此地段的甲级写字楼的租价每平方是80—150元不等,是一个可观的收入。还有物业经营收入、广告收入等,总的利润是可观的,是值的投资的。(还没有深入调研,只是设想)

  (四)风险分析

  此栋楼如果能够联合开发,风险在于1、政府支持的力度大小;2、各个金融机构的接受和认可的程度;3、项目宣传的影响力;4、市场的变化等因素。要克服这些风险,最主要取得政府的大力支持,让政府介入争取立项,作为政府的一个形象工程来进行。

  (五)退出机制

  甲公司可以和投资公司签好退出条件,例如当5年后,投资公司可以选择收取多少回报后,连本带息退出,也可以选择继续合作经营,或是融资成功,取得房产证后,(www.fwsir.com)把产权抵押给银行,归还投资公司的本息和应取得的'利润。

  六、从“XX大厦”的定位、销售和管理阶段

  1、“XX大厦”从前期客户群的定位,功能厅的规划设计都要吸引外国的一些成功的经验,将华尔街的成功模式结合中国的实际,作出详细的规划、定位。

  2、在销售阶段,要委托有销售商业写字楼的代理公司进行促销和宣传,快速回笼资金。

  3、在管理阶段,可以聘请专业的物业管理公司进行管理,以“租带销”的模式取得最大的回报。

  七、从实际的“XX大厦”和虚拟的“XX平台”相结合,整合社会各种资源,创立“甲公司”国内金融界第一品牌,把甲公司的发展推向更高的层次。

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